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マンションの修繕費が足りていないって本当?国が定める修繕費の適正価格と将来負担

マンションを購入する場合、毎月かかる費用として
管理費と修繕積立金があげられます。

新築マンションの場合は、マンションの売主
(分譲会社)が、修繕積立金や長期修繕計画を
作成し、マンションの購入者に提示しています。

しかしながら、売主によっては
マンション購入金額が少しでもお買い得に
見えるよう、修繕積立金を著しく低く
見積もっているケースも見受けられます。

その結果、必要な修繕積立金が積み立てられず
修繕工事費が不足するという事態も起きています。

今回は、マンションを買う前に知っておきたい
国が定める「修繕費の適正価格」について
ご紹介したいと思います。

<国が定める修繕積立金の適正価格は?>

そもそも、修繕積立金とはなんでしょうか?

修繕積立金とは、分譲マンションの建物の壁や床
エントランスなど、共有部分を維持、修繕する為に
住民から毎月一定額を徴収し、定期的に行われる
大規模な修繕に備えるための積立金になります。

基本的に、部屋の広さや階数により修繕積立金の
金額が異なります。

また、マンションによっても修繕積立金の金額は
異なり、潤沢に修繕費が積みあがっている所も
あれば、不足して修繕が滞っている所もあります。


そのため、平成23年4月に国土交通省は
「マンションの積立金に関するガイドライン」を
作成し、修繕積立金の適正価格を提示しました。

それによりますと、修繕積立金の目安は下記の
計算式で算出できます。

修繕積立金の目安=
専有床面積あたりの修繕積立金の額×
購入予定のマンションの専有床面積(㎡)

■階数15階未満のマンション
建築延床面積 
 5,000㎡未満・・・平均値218円/㎡・月
   レンジ幅・・・165円~250円/㎡・月
 5,000~10,000㎡・・・平均値202円/㎡・月
   レンジ幅・・・140円~265円/㎡・月
 10,000㎡以上・・・平均値178円/㎡・月
   レンジ幅・・・135円~220円/㎡・月

■階数20階以上のマンション 
建築延床面積 
 平均値206円/㎡・月
   レンジ幅・・・170円~245円/㎡・月



たとえば、10階建ての建築延床面積8,000㎡
専有面積80㎡のマンションを購入する場合

修繕積立金の月額平均金額
80㎡×202円/㎡・月=16,160円

レンジ幅
80㎡×140円/㎡・月=11,200円(最低)
80㎡×265円/㎡・月=21,200円(最高)

つまり、購入予定のマンションの修繕積立額の
月額平均額は16,160円程度、
11,200円~21,200円の範囲に
収まっているようでしたら、適正な修繕積立金額と
いえます。


■機械式駐車場がある場合

機械式駐車場がある場合は、上記の修繕積立金に
下記の金額が加算されます。


機械式駐車場の修繕積立金の加算額=
機械式駐車場の1台当たりの修繕工事費×
車の台数×住戸の負担割合
※住戸の負担割合は、専有部分の床面積と
している所が多い

機械式駐車場の機種と
機械式駐車場の月額修繕工事費の目安

・2段(ピット1段)昇降式・・・7,085円/台・月
・3段(ピット2段)昇降式・・・6,040円/台・月
・3段(ピット1段)昇降横行式・・・8,540円/台・月
・4段(ピット2段)昇降横行式・・・14,165円/台・月


たとえば、購入予定のマンションが
専有床面積80㎡
マンション全体の専有床面積6,000㎡として
(負担割合80/6,000)、
2段(ピット1段)昇降式の機械式駐車場が
50台分ある場合

7,085円(月額修繕工事費の目安)×50台×
80/6,000=4,723円となり、先述の
月額の修繕積立金に加算され、その合計額が
修繕積立金の適正額となります。


しかしながら、修繕積立金の適正額を著しく
下回る場合は、注意が必要ではあるものの
マンションの購入をすぐに見送るべきという
わけではありません。


理由は、修繕積立金の積み立て方法の違いに
よります。

それでは、次に、修繕積立金の積み立て方法に
ついてご紹介しましょう。

<修繕積立金の積み立て方法とは?>

修繕積立金の積み立て方法は、均等積立方式と
段階増減積立方式の2種類があります。

■均等積立方式

均等積立方式は、毎月同額の修繕積立金を
積み立てる方式になります。

基本的に、修繕積立金の一時金徴収や増額を
前提としていないので、修繕積立金を安定的に
積み立てることができ、居住者も長期資金計画を
立てやすくなります。

入居当初は、修繕積立金が高いと心理的に負担を
感じる人もいるかもしせませんが、
大規模修繕の度に多額の修繕金を徴収されたり
定期的に修繕積立金を値上げされるよりは
住民の理解を得やすいでしょう。


■段階増減積立方式

一方、段階増減積立方式では、修繕積立金の
一時金徴収や5年ごとの増額等を前提と
しています。

そのため、入居当初は毎月の修繕積立金の
負担は少ないものの、長期的にみると定期的な
増額や数十万円規模の一時金を徴収する可能性も
あり、住民の理解を得られるかもポイントに
なります。


中古マンションを購入する場合は、修繕積立金が
いくら積みあがっているのか?
次の大規模修繕に向けて修繕費は足りそうか?
など、修繕積立金についても確認されると
良いでしょう。

マンション購入の際に、意外と見落としがちな
修繕積立金。

長期的な目で見ると避けては通れない
課題になりますので、マンション購入時には
きちんと確認するようにしましょう。

(文:山崎美紗)


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